Uuest ehitusseadustikust

Uus ehitusseadustik jõustus 1.juulil 2015.a. Võrreldes eelnevalt kehtinud regulatsiooniga on seadustikuga oluliselt muutunud ehitamise mõiste, lubade menetlus ja nn vaba ehitustegevuse kord. Peale ehitiste ja ehitamise üldnõuete sätestab uus ehitusseadustik nõuded ka nn eriehitistele (s.o teedele, raudteedele, elektri-, gaasi- ja survepaigaldistele), samuti on seadustikus ära toodud ehitajale esitatav nn asjatundlikkuse nõue.

Ehitamise mõiste muutus
Peale tavapärase ehitise püstitamise, laiendamise, ümberehitamise ja lammutamise peetakse ehitamiseks ka enamikku inimeste endi tehtavaid maja või korteri remonditöid, sest selliste tööde käigus muutuvad ehitise füüsikalised omadused. Kindlasti on oluline, et iga ehitamine ei too endaga kaasa ehitusloa või ehitusteatise vajadust või ehitusettevõtja poolset töö tegemise kohustuslikkust.

Asjatundlikkuse põhimõte
Kui tegemist on ehitustööga, peab tööd tegev isik järgima asjatundlikkuse põhimõtet ehk omades töö eripärale vastavaid teadmisi ja oskusi, täitma hoolsuskohustust, s.o tagama tegevuse ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Kindlasti tuleb järgida valdkonna hea tava, mis eeldab lisaks õigusaktide täitmisele ka ehitise ümbruskonda sobivuse tagamise ja standardite järgimise kohustuse täitmist. Nõue tagada ehitise ümbruskonda sobivus on võrreldes standardite järgimise kohustusega kindlasti lihtsam, sest nõue kohaldub eelkõige ehitise asukohale, suurusele ja teistele väljast nähtavatele nõuetele ehk hoones tehtavad sisetööd ei kuulu selle nõude alla. Ümbruskonda sobivuse nõuded on kirjas üld- ja detailplaneeringus, ehitusmääruses ja kaitse-eeskirjas, mis teeb nõuded suhteliselt lihtsalt leitavaks, kuid kindlasti on keeruline määratleda rajatava ehitise vastavust ümbruskonnas väljakujunenud, kuid avaliku võimu poolt kirja panemata nõuetega (nt tihtilugu ei ole fikseeritud, et maapinda ei tohi ehitamisel tõsta või et ehitatav kuur tohib olla sama kõrge kui naaberkinnistul olev kuur). Lisaks peab järgima standardeid, mis on leitavad www.evs.ee ja kättesaadavad vaid raha eest ning mida on valdkonnas tuhandeid. Standardite rohkuse ja kättesaadavuse piirangute tõttu võib eeldada, et inimesed ise töid tehes ei ole järginud kõiki standardites toodud nõudeid, kuna nad lihtsalt ei ole tutvunud nende nõuetega.

Ehitusprojekti uuenenud nõuded
Ehitusprojekti nõutakse 1. juulist alates kõikide ehitustegevuste puhul, s.o ka selliste ehitustegevuste korral, mis eelnevalt ei ole ehitusprojekti nõudnud. Täies mahus ehitusprojekti on vaja aga ainult siis, kui on tarvis ehitusluba, kasutusluba või kui ehitusseadustiku lisades 1 või 2 on ette nähtud ehitusprojekti esitamise kohustus. Seega võib muudel juhtudel piirduda ehitustoote paigaldusjuhendiga (nt tapeedi panekul) või vähendatud mahus ehitusprojektiga (nt kandekonstruktsiooni asendamisel uue kandekonstruktsiooniga) ning sellist ehitusprojekti võib olla koostanud isik ise.

Omanikujärelevalve uuenenud nõuded
Sarnaselt ehitusprojekti olemasolu kohustusega on sätestatud ka omanikujärelevalve tegemise kohustus kõikide ehitustööde korral. Kui muidu võib omanik ise teha omanikujärelevalvet, siis ehitusloa kohustuse korral võib omanikujärelevalvet teha ainult kutsekvalifikatsiooniga isik. See nõue kohaldub ka juba ehitatavatele ehitistele ning mõjutab otseselt oma maja ehitavaid inimesi. Nimelt võimaldas eelnevalt kehtinud ehitusseadus oma maja ehitavatel inimestel teha ise omanikujärelevalvet. Kui aga ehitatav hoone on suurem kui 60 m2 või kõrgem kui 5 m, siis tuleb alates 1. juulist oma kodu ehitavatel inimestel palgata eraldi kutsekvalifikatsiooninõuetele vastav omanikujärelevalve ning kuna omanikujärelevalvet tegev spetsialist tohib teha tööd ainult oma pädevuse ehk kvalifikatsiooni ulatuses, siis võib eeldada, et oma maja ehitajal on vajalik palgata lausa mitu kutsekvalifikatsiooniga omanikujärelevalve tegijat.

Ehitusluba
Varem kehtinud ehitusseadus nägi ehitusloa vajaduse ette ohutuse põhimõttest lähtuvalt, kuid 1. juulist on ehitusluba vaja reeglina juhtudel, mis on kirjas ehitusseadustiku lisas 1. Erandlikult on omavalitsusel võimalik nõuda ehitusluba ka siis, kui lisa 1 nõuet ei sätesta. Seda saab teha ainult juhul, kui kohalik omavalitsus konkreetse ehitise puhul leiab, et ehitusluba on vaja ja esitab vastava põhjendatud nõude. Lisa 1 tekitab ja on tekitanud suurt segadust, sest ehitusloa nõue ei ole enam ohuga seotud (nt kuni 35 kV elektriliini ehitamine ei nõua enam ehitusluba, rajatiste ja hoonete kandekonstruktsioonide asendamine ei nõua ehitusluba, elamute, sh korterelamute ümberehitamine ja laiendamine kuni 33% ei nõua ehitusluba), mõjuga avalikule ruumile (nt alla meetriseid terrasse ja omatarbelisi eraparklaid võib ehitada ilma ehitusloata ning suuri korterelamuid võib laiendada ilma ehitusloata ehk nt ehitusloata võib ehitada üheksakorruselisele korterelamule peale kaks korrust), üks ja sama ehitis võib tehnilisest lahendusest tulenevalt olla ehitusloakohustuslik või mitte (nt vertikaalne maaküte vajab ehitusluba, horisontaalne maaküte aga mitte). Ehitusloa alusel võib ehitada üldjuhul 5–7 aastat ehitusloa saamise päevast arvates.

Ehitusteatis
Lisaks ehitusloale kirjeldab lisa 1 ehitusteatise esitamise kohustust. Kuna ehitusloa kohustuse korral peab isik saama haldusakti ehk ehitusloa ning ka juhul, kui avalik võim venitab ehitusloa väljastamisega (nt ei väljasta ehitusluba põhjuseta aasta jooksul), saab isik küll esitada omavalitsuse vastu kahju hüvitamise nõude, kuid ehitada ei ole isikul võimalik. Ehitusteatise korral peab ehitada sooviv isik esitama teatise. Juhul kui omavalitsus ei reageeri ettenähtud aja jooksul, võib isik alustada ehitamist. Ehitusteatise esitamise korral on omavalitsusel küll õigus esitada oma nõudeid rajatavale ehitisele, kuid nõuete esitamine peab toimuma 10 või hiljemalt 40 päeva jooksul ehitusteatise esitamisest arvates. Ehitusseadustiku lisas 1 on eraldi nimetatud juhud, millal peab koos ehitusteatisega esitama ehitusprojekti. Ehitusteatise alusel võib isik ehitada kuni kaks aastat ehitusteatise esitamise päevast arvates.

Kasutusluba ja -teatis
Kui varem on ehitusloa kohustus alati eeldanud ehitamise lõppemisel kasutusluba, siis nüüd on kasutusloa vajadus fikseeritud ehitusseadustiku lisas 2. Juhul kui seal ei ole kasutusluba nimetatud, siis seda nõuda ei saa. Sarnaselt ehitusloaga on ka kasutusloa puhul võimalik omavalitsusel nõuda kasutusluba ehitistel, mille puhul lisa 2 kasutusloa kohustust ette ei näe, kuid need juhud peavad olema põhjendatud ja erandlikud. Lisas 2 on fikseeritud peale kasutusloa ka kasutusteatise esitamise nõue, millele kohaldub ehitusteatisega sarnane regulatsioon.

Vaba ehitustegevus
Kehtib järgmine põhimõte: kui ehitusloa saamise nõuet või ehitusteatise esitamise nõuet lisast 1 ei leia, siis sellise ehitise ehitamine on nn vaba ehitustegevus. Vaba ehitustegevus ei tähenda kindlasti, et ehitisele või ehitamisele ettenähtud nõuded võib täitmata jätta. Vastupidi, kõik nõuded peavad olema täidetud ning juhul kui nõudeid ei ole täidetud, on avalikul võimul õigus nõuda ehitise ümbertegemist või lausa lammutamist. Seega tuleb vaba ehitustegevuse puhul ehitaval isikul veenduda, et kõik ehitisele ja ehitamisele esitatavad nõuded on täidetud. Kui ei ole täidetud, tuleb lihtsalt arvestada võimaliku ehitise ümberehitamise või halvimal juhul lammutuskahjudega.

Autor: Tuulikki Laesson
OÜ Laesson ja Partnerid, ehitusjurist